Steuern sparen

„Wer die Pflicht hat, Steuern zu zahlen, hat auch das Recht, Steuern zu sparen“, meinte

Altbundeskanzler Helmut Schmidt. Allerdings haben sich die Möglichkeiten, seine Steuerlast zu senken, in den letzten Jahren empfindlich reduziert. Eine der letzten interessanten Gelegenheiten, Steuern zu sparen ist eine Investition in Immobilien. Wer dagegen den deutschen Staat in nennenswerter Höhe am Erwerb einer Immobilie beteiligen möchte, investiert in eine so genannte Denkmal-Immobilie.

Denkmalimmobilien
Das Gesetz zur Denkmalabschreibung

Der Staat fördert die Investition in Denkmal-Immobilien und Immobilien, die in ausgewiesenen Sanierungsgebieten liegen. Geregelt wird diese Förderung, auch Denkmalabschreibung genannt,im Einkommensteuergesetz (EStG). Für ein Baudenkmal gelten die Vorschriften des § 7i (= erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen). Für Liegenschaften in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen findet § 7h Anwendung. Für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichengilt § 10f.

Der Gesetzgeber unterscheidet bei der Denkmalabschreibungzwischen realen Denkmalgebäuden und Objekten, die in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen. Auch wenn hier im Einzelfall ein Objekt nicht die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt, so erhält der Erwerber die steuerliche Förderung.

Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache, deshalb verfügt jedes Bundesland über ein eigenes Denkmalamt. Hier werden die Denkmallisten geführt, in denen die einzelnen Immobilien, die als Denkmal eingestuft wurden, eingetragen sind. Das ist wichtig, um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen.

Begünstigte

Das Besondere an dieser Förderung ist, dass sowohl Vermieter wie Eigentümer steuerliche Vorteile aus ihrer Investition ziehen können. Ein Novum in der Geschichte des Staates. Hier zeigt sich einmal mehr, wie wichtig ihm der Erhalt von Kultur und Historie ist.

Höhe der Abschreibung

Die Höhe der steuerlichen Vorteile ist nicht statisch, sondern vom Objekt abhängig. Sie orientiert sich in erster Linie am Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung der Immobilie entfällt. Dieser Anteil kann im Einzelfall 70 Prozent und mehr ausmachen.

Dauer der Abschreibung

Vermietete Eigentumswohnung:
Erwerber einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie schreiben den Sanierungsanteil vollständig über 12 Jahre ab, wenn dieses Objekt vermietet ist. In diesem Fall können in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent des Sanierungsanteils abgeschrieben werden. In den darauf folgenden vier Jahren sind es jeweils sieben  Prozent. Wird die Immobilie kreditfinanziert, können Vermieter auch weiterhin die Zinsen, die für dieses Darlehen anfallen, steuerlich geltend machen.

Eigennutzer:
Wer selbst in die unter Denkmalschutz stehende Immobilie einzieht, kann für die Dauer von 10 Jahren jährlich neun Prozent des Sanierungsanteils abschreiben, mithin 90 Prozent gesamt.

Besonderheit

Der Erwerb der Immobilie, der in Deutschland formgebunden ist und damit einer notariellen Beurkundung unterliegt, muss vor Beginn der Sanierung erfolgen. Zudem muss der Erwerber einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie in der BR Deutschland steuerlich veranlagt sein.

Nachrechnen

Der Kaufpreis der Immobilie stellt nicht den Abschreibungsbetrag dar. Die steuerliche Förderung bezieht sich auf den Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt. Deshalb können auch keine allgemeinen Aussagen, ob und wie sich Ihre Investition in eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie rechnet, getroffen werden. In einem persönlichen Gespräch zeigen wir Ihnen gern Ihre Möglichkeiten, die sich aus dem Erwerb einer Immobilie ergeben. Hier erhalten Sie auch aussagekräftige Unterlagen, damit Sie alle steuerlichen Aspekte mit Ihrem Steuerberater besprechen können.

Bestandsimmobilien
Abschreibung für Bestandsbauten

Objekte, die nach dem 31.12.2005 erstellt wurden bzw. für die einen Bauantrag eingereicht wurde, können linear abgeschrieben werden, und zwar mit jährlich 2 % auf 50 Jahre für Objekte, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden. Für Objekte, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, liegt der jährliche Abschreibungssatz bei 2,5 %. Der Abschreibungszeitraum beträgt 40 Jahre.

Neubauimmobilien
Abschreibung für Neubauten

Bauherren und Erwerber von neugebauten Immobilien (Erstbezug), die zu Wohnzwecken vermietet werden, können nach § 7, Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) eine degressive Abschreibung in Anspruch nehmen, wenn diese Immobilie vor dem 1.1.2006 erworben wurde. Bei dieser Form der Abschreibung sind die Abschreibungssätze in den Anfangsjahren hoch. Im Verlauf des gesetzlich festgelegten Abschreibungszeitraumes werden diese Sätze immer niedriger. Nach 50 Jahren ist das Objekt komplett abgeschrieben. In den Genuss dieser Förderung kommen Investoren von vermieteten Objekten oder solchen, die beruflich genutzt werden (Lagerhallen, Büroräume, etc.).

Bei einem Bauantrag oder Kaufvertrag ab dem 1.1.2004 bis 31.12.2005 gelten folgende Abschreibungssätze: in den ersten 10 Jahren jeweils 4 % pro Jahr, dann 8 Jahre lang 2,5 % jährlich.  Danach 32 Jahre lang 1,25 % pro Jahr. Für Objekte, die vor dem 1.1.2004 erworben wurden, gelten andere Sätze, die in § 7 (EStG) nachzulesen sind.

Für Objekte, die nach dem 31.12.2005 erstellt wurden bzw. für die ein Bauantrag eingereicht wurde, gibt es nur noch die lineare Abschreibung. Linear bedeutet, dass über den Abschreibungszeitraum (AfA) gleichbleibend abgeschrieben wird, und zwar mit jährlich 2 % auf 50 Jahre für Objekte, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden. Für Objekte, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, liegt der jährliche Abschreibungssatz bei 2,5 %. Der Abschreibungszeitraum beträgt 40 Jahre.

Für die Berechnung der Abschreibung werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes herangezogen. Die anteiligen Grundstückskosten werden nicht berücksichtigt. Kosten für Makler und Notar werden anteilig dem Gebäude und dem Grundstück zugeordnet. Wurde im Kaufvertrag keine Aufteilung vorgenommen, können die Werte aus den Bodenrichtwertkarten des zuständigen Katasteramtes herangezogen werden. Nähere Informationen erteilen die Finanzämter oder Ihr Steuerberater.